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Der Kanton Zürich hat die geplante Erhöhung der Eigenmietwerte verschoben. Die fiktiven Mietwerte für selbst bewohnte Immobilien, die ab 2026 hätten steigen sollen, bleiben vorerst unverändert. Diese Entscheidung fällt vor dem Hintergrund einer umfassenden Reform des Schweizer Steuersystems für Wohnimmobilien. Tausende von Eigentümern sind betroffen, und die steuerlichen Perspektiven ändern sich erheblich.
Was ist der Eigenmietwert und warum wird er infrage gestellt?
Der Eigenmietwert bezeichnet in der Schweiz einen theoretischen Mietwert, den Eigentümer angeben müssen, wenn sie ihre eigene Wohnung oder ihr Haus selbst bewohnen – so als würden sie es an sich selbst vermieten. Bisher konnten Eigentümer im Gegenzug bestimmte Kosten abziehen, wie Hypothekarzinsen oder Unterhalts- und Renovierungskosten, was die Steuerlast teilweise kompensierte.
Nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweiz beschlossen, den Eigenmietwert für selbst bewohnte Immobilien abzuschaffen. Die Besteuerung entfällt somit, ebenso wie die damit verbundenen Abzugsmöglichkeiten.
Warum verzichtet der Kanton Zürich auf die geplante Erhöhung 2026?
Ursprünglich hatte Zürich vorgesehen, die Eigenmietwerte ab 2026 um 10 % anzuheben, um die steuerlichen Werte stärker an die Marktpreise anzupassen. Nach dem Ja zur Reform auf nationaler Ebene verzichtete der Kanton jedoch auf diese Erhöhung.
Bestehende Immobilien werden weiterhin nach den aktuellen Werten (Richtlinie 2009) besteuert, bis die Reform vollständig umgesetzt wird. Für Neubauten ab 2026 könnte eine Neubewertung erfolgen, jedoch mit einem pauschalen Abzug von 10 %, um die Belastung zu begrenzen.
Welche Folgen hat das für Eigentümer?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Situation erheblich. Für einige Eigentümer bedeutet dies eine direkte Steuerersparnis, insbesondere wenn ihre laufenden Kosten (Hypothekenzinsen, Unterhalt) gering waren im Vergleich zum fiktiven Einkommen.
Für Eigentümer mit hohen Hypotheken oder geplanten Renovationen kann der Wegfall der Abzüge für Zinsen und Arbeiten jedoch nachteilig sein oder sogar zu Mehrkosten führen. Letztlich hängt die steuerliche Auswirkung stark vom persönlichen Profil ab: Höhe der Schulden, Alter der Immobilie, Unterhalts- und Renovierungsbedarf sowie Gesamteinkommen.
Warum diese Reform? Diskussion über Gerechtigkeit und Besteuerung
Der Eigenmietwert sollte ursprünglich eine steuerliche Gleichstellung von Eigentümern und Mietern gewährleisten, indem ein hypothetischer Mietwert besteuert wird. Im Laufe der Zeit wurde das System jedoch stark kritisiert: Die Besteuerung eines fiktiven, nicht real erhaltenen Einkommens gilt vielen Eigentümern als ungerecht.
Zudem konnten die Abzüge für Hypothekenzinsen oder Unterhalts- und Renovierungskosten die Steuerlast nicht immer fair ausgleichen, was zu Ungleichheiten führte.
Die Ende 2025 beschlossene Reform schafft den Eigenmietwert für Haupt- und Nebenwohnungen ab. Gleichzeitig werden die Abzüge auf Bundesebene stark reduziert. Dies verändert das steuerliche Umfeld für selbst bewohnte Immobilien grundlegend.
Der Verzicht des Kantons Zürich auf die Erhöhung der Eigenmietwerte markiert einen wichtigen Wendepunkt in der Schweizer Immobilienbesteuerung. Für viele Eigentümer bedeutet dies eine spürbare Entlastung, da die Besteuerung eines fiktiven Einkommens entfällt.
Gleichzeitig müssen Eigentümer ihre individuelle Situation neu beurteilen, da der Wegfall von Abzügen für Hypothekenzinsen, Unterhalt und Renovation das Ergebnis stark beeinflussen kann. Langfristig könnte die Reform den Erwerb von Wohneigentum attraktiver machen und die Wohnungsbesteuerung transparenter gestalten. Die tatsächlichen Auswirkungen hängen jedoch stark vom individuellen Profil und von der Entwicklung der Immobilien- und Finanzmärkte ab.